带装修1.3万/平！2公里到千灯湖，就在地铁口！这是啥神盘
近日，功夫君发现一个神奇的“新楼盘”
准地铁盘，直线距离千灯湖2公里
住宅性质，均价1.3万/平
这个楼盘，除了楼，什么都没有
没有售楼部
没有沙盘
没有户型图
没有计价纸
也没有打广告
……
是的，就是这么硬核
直接去看楼！
功夫君第一时间想到梭哈大爷
到底是何方神圣？功夫君马上联系了相关知情人士，开启了一段神奇的看房历程。
该盘就是位于海三路与文华北路交汇处的锦绣花园，位于在建地铁3号线叠滘站旁，距离大润发商场约800米，千灯湖公园约2公里。
这是一个楼龄超25年的超级老盘，有公司在多年前拿下了其中的一栋居民楼，如今整体翻新，加装电梯，重新对外发售，以公司对个人的方式进行二手交易。
▲项目位置图
▲社区入口
该栋楼总层高8层，分为东西两条步梯，其中东梯为1梯3户，西梯为1梯2户，共计35户，加装电梯后，东西两梯将共用一台电梯。
▲楼宇外立面
户型方面，主打74/78平两三房，实用率约83%，虽然项目没有户型图，但却有样板间，一开就是两个，我们一起来看！
74平两房
为了让大家更直观地了解房屋布局，多才多艺的功夫君凭印象绘制了户型图。
74平两房整体呈长条形，餐客厅朝北，厨房及卫浴紧邻客厅，两个房间朝南，阳台位于主卧旁。
仅供参考，空间大小不一定准确
虽然没有尺寸，从样板间来看，餐客厅空间还是可以的，方正宽敞，餐厅旁有一扇窗，不至于变成暗室。
厨房也不小，比很多一手项目90平的厨房都要大，窗户外就是公共走廊。
厨房旁是卫浴，空间方正不狭窄，可惜没有窗户，是个暗室。
房间方面，主卧面积很大，目测放下衣柜后，放1.8米床也完全OK，连通阳台，室内十分明亮。
阳台也是经典的老式阳台，又大又方正，晾一家三口的衣服都没有问题。
次卧相比主卧要小一些，放置双人床也没问题，加上大窗户，采光不错。
77平三房
77平原本是两房格局，但样板间做成了三房，对厨房位置作了改动，餐客厅朝北，两个卧室朝南，整体格局跟74平的比较相似。
仅供参考，空间大小不一定准确
进门有一处小玄关，可以放置鞋柜。
由于这套样板间位于6层，采光更好，餐客厅宽敞明亮，三口之家使用也有充足空间。
厨房是重新改出来的，带270度玻璃窗，十分通透明亮。
餐厅旁为小房，格局方正，可考虑做小孩房。
客厅旁为卫浴，带一小窗，空间充足。
主卧与次卧，大小与格局基本与74平户型一样，在此不做赘述。
关于项目更多信息
是不是看完样板间，对这个项目好感度上升了不少？先别急，功夫君给你说下注意事项。
【产权】该盘由于是大龄社区，更多信息在网上也无法查证，可以肯定的这是住宅性质，目前甲方已补了地价，房屋剩余产权大概45年。
【价格】带装修单价区间1.3-1.5万/平，5楼以上基本为1.4万/平，目前有一套单位为毛坯发售，单价1.15万/平。
【贷款】由于该盘楼龄较大，首付或会要求四到五成，以一套74平单位为例，总价约96万，首付四成约38万，月供三千多。（若资金紧张，甲方还可以帮你想想办法）
【税费】各付各税，购房者只需付1%契税即可。
▲社区实景图
【装修】房屋带简单装修发售，若需要两房改三房，或是家电家私全包，可协商加钱，具体怎么装修也可以根据购房者需求进行定制。（防盗网也可以帮你装）
【物业费】0.4元/月/平，一个月大约30元。
【停车位】目前社区内可识别车牌进出，无固定车位，先到先得。不过，在发售楼栋一层开辟有数个停车位，优先业主购买，价格待定。
▲一层车位
【学位】项目属于叠二社区，2019年的地段分配显示，小学属海三路小学。
【小区情况】整个小区外围有围栏，也有部分底商，生活还是比较方便的。但小区内部管理一般，卫生情况不佳，有住户将一楼单车房改为门店后厨，也有的成为废品回收站。
【二手市场】功夫君走访了项目楼下几家中介门店，租赁方面，一房一厅约500-800元/月，三房一厅约1000-1500元/月。
挂牌出售的房源不多，83平三房约78万，133平三房约130万，没有加装电梯。
▲在建地铁3号线叠滘站
若你问功夫君，地铁口旁，这个项目买得过吗？
若你手上只有30多万首付，没有更多资金流可以首付分期，月收入较低，只能接受3000多元的月供，又很需要住房，小孩急需学位，那这个项目的确可以考虑。
若是考虑投资，该盘租金水平不高，带电梯三房保守按1500元/月计算，年收益率约1.9%，若期待开通地铁后涨租，考虑到小区整体情况，估计上涨水平有限。
至于升值方面，由于楼龄较大，上涨空间较少，且随着时间推移，未来出手或会更难。
综上所述，买与不买，大家还是要根据自身情况进行判断，切勿冲动剁手。